Nos guides pour créer une SCI
Vous voulez en savoir plus sur la création d’une SCI ?
Legal corner met à votre disposition des guides pratiques pour vous accompagner dans votre projet !
La SCI (Société Civile Immobilière) est une société composée au minimum de 2 personnes.
Elle jouit d’un cadre légal peu contraignant, ce qui explique qu’elle soit choisie par celles et ceux désireux de préserver leur patrimoine. LegalCorners vous permet de créer une SCI plus rapidement en s’occupant de toutes les démarches administratives nécessaires à la création de toute société.
Pour créer une SCI, il sera nécessaire d’établir tous les documents juridiques requis, d’effectuer les nombreuses démarches auprès du greffe dont vous dépendez), et de procéder à la mise en forme de l’annonce légale nécessaire à l’immatriculation de la société.
Principales caractéristiques de la SCI :
- La responsabilité des associés indéfinie et non solidaire
- Capital librement fixé (1 € minimum par associé)
- Elle est dirigée par un ou plusieurs gérants
- Composée par 2 associés au minimum
La création d'une SCI présente plusieurs avantages.
L’un des premiers avantages de la SCI est la possibilité, pour tous ses adhérents, de réaliser des investissements immobiliers qu’ils n’auraient pas pu réaliser seuls.
En prenant part à une SCI, vous décuplez votre pouvoir d’achat en intégrant votre capital au sein d’un capital commun, vous permettant ainsi de maximiser vos potentialités auprès des organismes de prêts bancaires. C'est donc une forme juridique adaptée à l'investissement immobilier: les associés mettent en commun des capitaux et des moyens afin d'augmenter leur capacité financière, et ainsi obtenir des financements nécessaires à l'acquisition d'un ou plusieurs biens immobiliers.
De plus, en créant une SCI, vous optez pour des règles de gestion souples.
Elles peuvent tourner à votre avantage, si vous prenez le temps de rédiger les statuts de manière approfondie avant la création de votre société. Vous avez également la possibilité de vous autodéclarer gérant de la SCI.
Vous bénéficierez alors d’une marge de manœuvre considérable pour toute démarche relative au bien immobilier géré (choix du ou des locataires, ordonnance de travaux en tous genres, vente du bien…). Par ailleurs, gérer une SCI a des conséquences certaines lors de la transmission de toute ou partie de son patrimoine. Ainsi, tout gérant d’une SCI peut céder à titre gratuit à ses enfants des parts de sa société sans avoir à payer de droits de donation.
Mais il ne peut procéder ainsi que jusqu’à un seuil d’abattement fixé à 100 000 euros, seuil à partir duquel l’acquittement de droits devient obligatoire. Cela constitue en effet l’une des spécificités de la SCI.
Elle permet donc d’éviter le paiement de droits de donation généré par le don d’un bien immobilier à un proche par exemple. Afin que l’abattement puisse être appliqué, il est recommandé le plus souvent d’échelonner le don des parts de la SCI sur des périodes de 6 ans
La SCI permet également de s'écarter des règles de l'indivision. C'est là l'un des grands avantages de la SCI. Concrètement, si un indivisaire décide de sortir de la société, il lui suffit de céder ses parts sociales. A contrario, l'indivision contraint l'ensemble des indivisaires à vendre le bien.
Cela signifie que si les associés choisissent le régime de l’indivision au moment de créer leur entreprise, monter une SCI permet au gérant de conserver un certain contrôle sur l’ensemble de la société ainsi que sur les parts transmises. Ainsi, aucun associé n’est en capacité de revendre ses parts sans l’accord préalable de tous les autres associés. Enfin, lors de la création de votre SCI, vous avez le choix entre deux options relatives à l’imposition : l’impôt sur les revenus prélevé en tant que revenu foncier OU l’impôt sur les sociétés.
En conclusion, la SCI est une solution avantageuse et intéressante dans la gestion de son patrimoine immobilier puisqu'elle présente des avantages juridiques à travers une rédaction souple des statuts, et fiscaux à travers le choix de l'imposition.
La Société Civile Immobilière ne peut pas avoir un but commercial.
Cela signifie qu’on ne peut pas acheter des biens pour les revendre immédiatement en vue d’en tirer profit, ni louer de bien « meublé » (les bénéfices d’une location meublée sont considérés fiscalement comme des bénéfices commerciaux).
L'objet de la SCI n'est donc pas commercial, mais civil. Cet objet doit figurer dans les statuts de la société en question.
Il s'agit donc d'acheter un ou plusieurs biens immobiliers, louer ces mêmes biens immobiliers, tirer des revenus de ces locations. Ainsi, les associés investissent conjointement tout en étant protégés par des règles bien établies et définies dans les statuts constitutifs de la société.
Parmi les activités, peuvent figurer l'achat, la gestion et la location de biens immobiliers ou encore la construction de biens, l’achat à plusieurs avec vocation d’attribution d’un ou plusieurs biens
Il est à noter que la SCI permet également aux associés la gestion d'un patrimoine et la transmission de ce patrimoine aux descendants.
Option n° 1 : l’impôt sur le revenu
Les bénéfices produits par la société (revenus locatifs par exemple) sont taxés directement sur la tête de chaque associé dans la catégorie des revenus fonciers.
Cela signifie que chaque associé est imposable proportionnellement à sa participation au capital social de la SCI. Les bénéfices issus de sa participation dans la SCI figureront donc sur sa déclaration d'impôt sur le revenu. La SCI est dite alors "transparente".
C’est une information qu’il faut connaître avant de créer votre SCI.
Quelles charges sont déductibles pour une SCI soumise à l’impôt sur le revenu ?
On trouve:
- les intérêts d’emprunt,
- les frais de constitution, d’entretien, de réparation, d’amélioration et de gestion,
- la taxe foncière,
- les primes d’assurances.
Option n° 2 : l’impôt sur les sociétés
Sur option, les associés peuvent choisir d'opter pour l'impôt sur les sociétés si cela se révèle plus avantageux. Si vous optez pour l’impôt sur les sociétés, les bénéfices produits par la société sont soumis à l’impôt sur les sociétés. En créant une SCI soumise à ce modèle, vous vous engagez à payer cet impôt. Les associés ne sont ici imposés que s'il y a des bénéfices distribués.
Les impositions envisageables sont les suivantes :
- Imposition au taux de 15 % (bénéfices inférieurs à 38 120 €) : (1) CA < 7.63 millions d'euros (2) capital détenu par au moins 75% du capital détenu par des pers physiques (3) le capital est entièrement libéré.
- Imposition au taux de 26.5 % (38 120 € ≤ Bénéfices ≤ 500 000 000 € ) : (1) CA ≥ 250 000 000 € (2) Pour les exercices ouverts à partir du 1er janvier 2021.
- Imposition au taux de 28 % (38 120 € ≤ Bénéfices ≤ 500 000 000 €) : (1) CA ≥ 250 000 000 €
- Imposition au taux de 31 % (Bénéfices > 500 000 000 € )
Attention: cette option est irrévocable, il faut donc bien réfléchir avant de faire son choix d'imposition.
En cas de doute, il est préférable à la création de la société d'opter pour l'impôt sur le revenu. L'option pour l'impôt sur les sociétés pourra être prise plus tard en cours de vie de la société.
Quelles charges sont déductibles dans une SCI à l’impôt sur les sociétés ?
Les mêmes charges que pour la SCI soumise à l’impôt sur le revenu.
+ charge supplémentaire annuelle : amortissement du bien immobilier (hors terrain nu). Conséquences de l’amortissement du bien immobilier : Le résultat de la société est plus faible (vous pouvez même avoir une perte) et vous payez donc moins d’impôts.
C’est le principal avantage d’une SCI soumise à l’IS.
Vente du bien immobilier En cas de vente du bien immobilier, la plus-value est déterminée de la façon suivante : Plus-Value = Prix de cession - (prix d’acquisition – amortissements du bien immobilier) Cette plus-value est ensuite imposée comme bénéfice. IR ou IS? La plupart du temps, lors de la création de la SCI, on choisit l’assujettissement à l'IR car la société a plus de dépenses que de recettes. Elle devra notamment rembourser l'emprunt lié à l'achat d'un ou plusieurs biens immobiliers. L'IS ne devient intéressante que si les associés sont imposés, personnellement, à plus de 28%, ou pour réduire le bénéfice imposable par l'amortissement d'un bien (on peut alors déduire la perte de valeur d'un bien, son usure).
En principe, la SCI n'est pas assujettie à la TVA.
A – La SCI loue des biens à usage professionnel.
En louant des biens non meublés à usage professionnel, la SCI est exonérée de TVA. Toutefois, il est possible d’opter pour l’assujettissement à la TVA sur option par un écrit au service des impôts compétent.
Cette option est intéressante si votre locataire est soumis à TVA, car la SCI aura alors la possibilité de déduire la TVA si elle engage des frais.
En louant des biens meublés à usage professionnel la SCI est assujettie de plein droit à la TVA.
B – La SCI loue des biens à usage d’habitation.
Une SCI qui loue des biens à usage d’habitation est exonérée de TVA que le bien soit meublé ou non.
La SCI ne doit pas se livrer à des activités commerciales. Or, la location meublée est une activité qui relève des bénéfices industriels et commerciaux. La location saisonnière aurait pour effet de rendre la SCI imposable à l'impôt sur les sociétés.
Il n'est pas interdit de rémunérer le gérant. Toutefois sa rémunération ne doit pas être excessive par rapport à son activité de gestion au sein de la SCI.
Fixation de la rémunération du gérant de SCI
Aussi en l’absence de décisions collectives ou dispositions statutaires contraire, le mandataire social exerce ses fonctions gratuitement si aucune convention. Il faudra prévoir sa rémunération si la société est déjà constituée à travers un proces verbal de décision des associés.
De plus, si le gérant est également associé de la SCI, il peut prendre part au vote et ce même s’il détient la majorité des parts sociales de la société. Dans le cas contraire (gérant non-associé), il n’y participe pas et assiste seulement à l’assemblée.
Enfin, les modalités de calcul de sa rémunération restent libres : salaire fixe, salaire variable (participation aux recettes ou aux bénéfices de la société) ou salaire mixte (part fixe et part variable).
Régime fiscal des revenus perçus par le gérant de SCI
Sur le plan fiscal, il convient de distinguer les règles de déduction des rémunérations dans les comptes de la société et, symétriquement, les règles d’imposition des rémunérations à titre personnel chez le gérant.
Deux paramètres entrent en jeu : le régime d’imposition des bénéfices de la SCI (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés) et la participation du gérant au capital de la société.
Voici une synthèse du régime fiscal des rémunérations du gérant de SCI :
SCI à l’IR | SCI à l’IS | |
Gérant non-associé | Rémunération toujours déductible des résultats de la société– Imposition à l’IRPP dans la catégorie des traitements et salaires (si un lien de subordination existe) ou des bénéfices industriels et commerciaux (en l’absence de lien de subordination) | |
Gérant associé | – Rémunérations non déductibles dans la détermination du résultat global Imposition à l’IRPP dans la catégorie des revenus fonciers de la quote-part de résultats et du montant de la rémunération personnelle | – Rémunérations déductibles si le travail est effectif et que le montant de la rémunération n’est pas excessif– Imposition à l’IRPP dans la catégorie des revenus des associés et gérants article 62 du CGI |
* Si la SCI est soumise de plein droit à l’IS (activité commerciale), les rémunérations s’analysent comme des bénéfices non-commerciaux (BNC).
Régime social applicable aux rémunérations du gérant de SCI
Un certain vide juridique existe quant au régime social des gérants de sociétés civiles.
Tout d’abord, il faut savoir qu’un gérant non rémunéré ne doit pas s’affilier à un régime de sécurité sociale. Ces règles concernent aussi bien le gérant non associé que le gérant associé de la SCI. Ainsi, le gérant qui ne perçoit aucune rémunération pour son mandat social n’est pas redevable de cotisations sociales.
Concernant le gérant rémunéré, il doit demander son affiliation auprès du régime de la sécurité sociale des indépendants (SSI)..
Le gérant non associé rémunéré relève, pour sa part, du régime des « assimilés salariés » (régime général de la sécurité sociale) s’il se trouve dans un état de subordination vis-à-vis de la SCI. Celle-ci doit alors faire des fiches de paie et déclarer les charges sociales au moyen de la déclaration sociale nominative (DSN).
Une SCI peut être constituée avec un mineur même s’il n’est pas émancipé (à partir de 16 ans), bien que cette qualité le rende indéfiniment responsable des dettes sociales. Pour la représentation du mineur, le consentement des parents est suffisant. Il convient de mentionner dans les statuts que vous êtes le représentant légal. Cependant si vous avez recours au crédit, n'hésitez pas à le signaler au niveau de votre banque que vous incluez des mineurs dans votre montage. Retrouvez plus d'informations relatives à la SCI familiale
Le gérant représente la société et il l’engage dans la limite de l’objet social. Ce sont les associés qui déterminent les pouvoirs du gérant dans les statuts. Il doit convoquer une assemblée générale au moins une fois par an pour rendre compte aux associés de sa gestion et pour toute question excédant ses compétences. Il est personnellement responsable envers la SCI et les tiers des fautes commises dans sa gestion.
Pour créer une SCI en ligne il faut respecter plusieurs étapes:
Constituer le capital social de la SCI:
Tous les associés doivent faire un apport, en général il s'agit d'un apport en numéraire. En contrepartie, ils reçoivent des parts sociales dans la SCI, proportionnellement à leurs apports. Les apports réunis constituent le capital social de la société. Il n'y a pas de capital minimum requis. Il est donc tout à fait possible de créer une SCI avec un capital social d'un euro symbolique.
- Créer les statuts de la SCI:
Quel statut pour une sci ?
La rédaction des statuts est une étape obligatoire pour la création d'une SCI. Il est essentiel d'y accorder une attention toute particulière puisque les rapports entre les associés, les pouvoirs du gérant, les modalités de prise de décisions sont édictés par les statuts. Plus ils seront précis, moins il y aura de risques de conflits entre les associés.
Les statuts doivent être rédigés par un écrit, qu'il s'agisse d'un acte sous seing privé ou d'un acte notarié. En vertu de l'article 1835 du code civil, des mentions obligatoires doivent figurer dans les statuts:
- les apports de chaque associé
- la forme de la société
- le montant du capital social
- la dénomination
- le siège social
- la durée de la société
- les modalités de fonctionnement: pouvoirs du gérant, modalités de cession des parts sociales, affectation des bénéfices, décisions collectives.
